Erbschaften, Steuern, Kaufpläne – darum sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie auf Sylt kennen!
Sylt, im Oktober 2021
Aus einem einfachen Grund:
Weil Immobilien auf Sylt teuer und begehrt sind.
Und im übrigen gilt das Gleiche, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung auf Amrum, Föhr oder in St. Peter Ording besitzen – oder in Zukunft besitzen möchten.
Im Folgenden zeigen wir, wann es sich lohnt, den Verkehrswert seiner Immobilie zu kennen und warum das für teure und begehrte Immobilienmärkte wie an der Nordfriesischen Küste besonders wichtig ist.
VERKEHRSWERTGUTACHTEN FÜR IHRE IMMOBILIE AN DER NORDFRIESISCHEN KÜSTE
Es gibt viele Gründe, warum Sie den Verkehrswert einer Immobilie benötigen. Das ist bei Immobilien auf beliebten Ferieninseln – wie Sylt, Amrum und Föhr – oder in bevorzugten Küstenorten wie etwa St. Peter (wie St. Peter Ording oft liebevoll genannt wird) nicht anders, als im Rest des Landes.
Ganz anders sind jedoch die entsprechenden Immobilienmärkte: Die einzigartige Insellage, die sich partout nicht vermehren lässt, eine restriktive Bebauungspolitik (so wird auf Sylt zum Beispiel kaum neues Bauland ausgewiesen) und die anhaltende Liebe von Urlaubern und Ferienhausbesitzern zur Nordfriesischen Küste sorgen für eine völlig eigene Entwicklung der Immobilienmärkte auf den Nordseeinseln und in St. Peter.
Hinzu kommen charmante Besonderheiten, wie zum Beispiel das Sylter Maß:
Wenn die Nutzfläche einer Immobilie nach dem Sylter Maß berechnet wurde, so wurde von Fußleiste zu Fußleiste gemessen, und zwar unabhängig von der Höhe oder der Art des darüber liegenden Raumes. So kommt es, dass auch Flächen unter Dachschrägen oder unter Treppen und Terrassen und Loggien mit zur Wohnfläche zählen. Daher wird das Sylter Maß auch als Fußleistenmaß bezeichnet.
WAS IST DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE?
Auch auf Sylt, Amrum und Föhr versteht man unter dem Verkehrswert einer Immobilie den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt üblicherweise für die Immobilie zu erzielen ist. Der Gesetzgeber drückt sich wie folgt aus:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 Baugesetzbuch)
Das heißt, der Verkehrswert nimmt keine Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Umstände (etwa eine finanzielle Notlage) und gilt auch nur zu dem Zeitpunkt, an dem er ermittelt wurde. (Und natürlich gilt diese Definition auch in St. Peter!)
WANN WIRD DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE gebraucht?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird zu verschiedenen Anlässen gebraucht. Auch das ist – Sie ahnen es – an der Nordfriesischen Küste nicht anders als anderswo.
KAUFEN UND VERKAUFEN
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen wollen, macht es natürlich Sinn, sich Klarheit über den Verkehrswert des Wunsch-Objektes zu verschaffen. Das heißt nicht, dass Sie diesen Wert dann auch als Kaufpreis durchsetzen können oder wollen. Auch der Verkaufserlös kann durchaus höher oder niedriger ausfallen.
Der Verkehrswert einer Immobilie berücksichtigt keine persönlichen oder außergewöhnlichen Umstände. So kann der Kauf- bzw. Verkaufspreis einer Immobilie aufgrund besonderer persönlicher Zwänge (Krankheit, Scheidung, Geldnot) durchaus deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert liegen.
Auf der anderen Seite kann die tiefe Gewissheit, das persönliche Traumhaus gefunden zu haben, auch einen höheren Kaufpreis rechtfertigen. Das gilt erst recht auf solch begehrten und einzigartigen Immobilienmärkten wie etwa die Insel Sylt oder der Nordseeküstenort St. Peter Ording. So, oder so: Wenn Sie die Fakten kennen – und darum geht es beim Verkehrswert – entscheiden Sie selber, wieviel mehr oder weniger Sie akzeptieren möchten.
Im Übrigen bieten wir Ihnen an, unsere Immobilienkaufberatung in Anspruch zu nehmen.
IMMOBILIENBEWERTUNG OHNE MAKLER
Wenn Sie einen guten Immobilienmakler gefunden haben (oder das Glück haben, dass Ihr potenzieller Vertragspartner einen guten Makler beauftragt hat), so wird dieser Ihnen eine solide und realistische Einschätzung mitgeben. Behalten Sie jedoch im Hinterkopf, dass das Interesse des Maklers nicht immer Ihrem Interesse als Käufer oder Verkäufer entsprechen muss.
Das gilt erst recht für die vielen kostenlosen Verkehrswertrechner, die Sie im Internet finden: Diese mögen Ihnen eine erste Vorstellung vermitteln. Sie können aber niemals die fundierte Einschätzung eines Experten ersetzen oder gar alle Besonderheiten einer Immobilie berücksichtigen. Die Anbieter – Sie kennen das – sind an der Vermarktung Ihres Objektes oder schlicht an Ihren Daten interessiert.
Wir ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie neutral und unabhängig von jeglichen anderen Interessen. Unsere Verkehrswertgutachten basieren auf fundiertem Immobilienwissen und einem tiefen Verständnis der Immobilienmärkte Sylt, Amrum, Föhr und St. Peter Ording. So erhalten Sie Klarheit und Orientierung.
VERERBEN UND VERSCHENKEN
Sie haben eine Ferienwohnung in St. Peter geerbt oder gar ein Haus in Kampen? Herzlichen Glückwunsch!
Wahrscheinlich verbinden Sie viele Erinnerungen mit den geerbten Immobilien – und damit diese Erinnerungen auch weiter in Ihrer Familie bleiben können, sollten Sie ein Auge auf die Erbschaftssteuer haben.
Bei einer Erbschaft oder Schenkung aber auch allgemein, wenn Eigentum übertragen wird, fallen nun einmal Steuern an.
Das Finanzamt berechnet die Steuern nach dem sogenannten Bedarfswert (§ 151 Bewertungsgesetz). Das Bewertungsgesetz schreibt der Finanzverwaltung ein stark pauschalisiertes und schematisiertes Bewertungsverfahren vor, welches natürlich nicht alle wichtigen und wertrelevanten Umstände berücksichtigen kann.
Das Finanzamt setzt häufig zu hohe Verkehrswerte für geerbte Immobilien an.
Kein Wunder: Sie werden es kaum erleben, dass Ihr Finanzamt Ihre geerbte Immobilie besichtigt. Deshalb werden häufig wertmindernde Umstände wie etwa der Gebäudezustand, eine eher durchschnittliche oder einfache Bauweise, vertragliche und bauliche Einschränkungen, häufige Mieterwechsel und Leerstände oder speziell die Lage der Immobilie nicht ausreichend berücksichtigt.
Aus diesem Grund besteht für Sie als Steuerschuldner gemäß § 198 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen eventuell niedrigeren Wert mit einem Verkehrswertgutachten nachzuweisen (das ist die sogenannte „Öffnungsklausel„).
Ein versierter Sachverständiger berücksichtigt dabei alle wertbeeinflussenden Rahmenbedingungen und kann somit gegebenenfalls einen erheblich niedrigeren Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt belegen.
Als DIN/ISO 17024 zertifizierte Sachverständige werden unsere Gutachten von den Finanzbehörden voll anerkannt.
Apropos: Aktuell (Juli 2021) wurde sogar das Bewertungsgesetz angepasst. Der Gesetzgeber hat klargestellt, dass Gutachten zertifizierter Sachverständiger nicht nur bei der Finanzverwaltung, sondern auch von den Finanzgerichten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen.
Insbesondere auf Immobilienmärkten mit sehr hochpreisigen Immobilien, wie Sylt und St. Peter Ording, sind Freibeträge schnell ausgeschöpft, so dass Sie unbedingt von der Öffnungsklausel Gebrauch machen und die Verkehrswerte der Finanzverwaltung überprüfen lassen sollten.
Übrigens: Die Kosten des Gutachtens können von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden.
IMMOBILIEN IM BETRIEBSVERMÖGEN
Wenn Sie Ihre Immobilien auf Sylt und an der Nordseeküste als Betriebsvermögen organisiert haben (zum Beispiel weil Sie vermieten oder aus Gründen der Vermögensstrukturierung), können weitere Bewertungsanlässe für Sie relevant sein. Zum Beispiel:
- Auseinandersetzungen zwischen Gesellschaftern
- Transaktionen zwischen Privat- und Betriebsvermögen
- Bewertung von Anteilswerten
für steuerliche und bilanzielle Zwecke
Wir besprechen in diesen und ähnlichen Fällen Ziel und Aufgabe einer Immobilienbewertung mit Ihnen vor Auftragserteilung. Rufen Sie uns an (Tel. +49 4651 967 4574)!
SCHEIDUNG, ZUGEWINNAUSGLEICH, ERBAUSEINANDERSETZUNG
Vor allem in schwierigen Situationen helfen die nüchternen Zahlen, Daten und Fakten eines unparteiischen Sachverständigen zu guten Lösungen für alle Beteiligten.
Beauftragen Sie bei familiären Auseinandersetzungen, wo es (auch) um Immobilien geht, möglichst schnell einen Immobiliensachverständigen, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Das spart am Ende allen Beteiligten viel Geld, viel Zeit und – last but not least – viele Nerven.
Wenn Sie betroffenes Immobilienvermögen auf Sylt, Amrum, Föhr oder in St. Peter Ording haben, so sind wir gern Ihr Ansprechpartner. Wir sind zertifiziert nach DIN/ISO 17024 als Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Unsere Gutachten werden daher von allen Gerichten voll anerkannt.
